編者按：8月6-9日，2019博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個(gè)屬于房地產(chǎn)全行業(yè)的年度盛會(huì )，此間傳奇還在繼續。

每一年博鰲房地產(chǎn)論壇，我們都在尋找中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國地產(chǎn)創(chuàng )新與發(fā)展的力量。

當他們的故事放置于中國房地產(chǎn)宏大背景時(shí)，我們將擁有全新路徑與模式，可以觀(guān)察、記錄和解讀中國的房地產(chǎn)行業(yè)。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)曹舟南比以前更忙了。

剛剛將商業(yè)客戶(hù)送出門(mén)，還未來(lái)得及喝口水，就拿起自己的茶杯，三步并作兩步來(lái)到約好訪(fǎng)談的會(huì )議室，動(dòng)作雷厲風(fēng)行。

初次與曹舟南見(jiàn)面，上身穿著(zhù)被熨燙得很平整的白色襯衫，搭配一條黑西褲和一雙黑皮鞋，簡(jiǎn)單而又頗具氣場(chǎng)。

“不好意思，久等了，這段時(shí)間一直是比較忙的狀態(tài)?！眲?chuàng )業(yè)的忙碌在曹舟南身上體現得淋漓盡致，當被問(wèn)及工作這么忙碌，是否有時(shí)間留給家人時(shí)，他有些無(wú)奈地回道：“哪有時(shí)間，都安排滿(mǎn)了?！?/span>

說(shuō)著(zhù)，曹舟南和我們細數起了他這周的工作安排：“禮拜六有四件事情撞到了一起，禮拜天上午是產(chǎn)城結合的會(huì )議，現在很多產(chǎn)業(yè)公司都在跟我們談怎么合作的問(wèn)題，下午也是開(kāi)會(huì )?！?/span>

他笑稱(chēng)，一個(gè)禮拜哪怕有半天休息時(shí)間都是極好的。

對于一個(gè)年過(guò)半百的企業(yè)管理者而言，這樣的工作強度讓人驚訝，但更讓人關(guān)注的是曹舟南所展現出來(lái)的激情?；蛟S，不僅對于新創(chuàng )的藍綠雙城是一個(gè)開(kāi)始，對于曹舟南本人，這同樣是一次新的旅程。

為了保持良好的身體素質(zhì)，曹舟南每日鍛煉，既為鍛煉，也為解壓。畢竟，不管是對于藍綠雙城還是對于他自己而言，未來(lái)仍然需要面對許多未知的挑戰。

知命之年

1969年出生于浙江舟山，曹舟南今年正好五十歲。

古語(yǔ)有言，五十而知天命。曹舟南在踏入這一階段之際，也對自己未來(lái)想要做的事情有了明悟——在將要踏入五十歲之前，他給自己送了一份禮物，也就是如今的藍綠雙城。

對于曹舟南為何辭去綠城中國職務(wù)，又為何在眾人感覺(jué)形勢難以明辨的情況下毅然創(chuàng )業(yè)，坊間眾說(shuō)紛紜。簡(jiǎn)單寒暄過(guò)后，我們便將這一問(wèn)題率先拋給了當事人。

“在我的理解中，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入到下半場(chǎng)，這個(gè)時(shí)候為什么要做藍綠雙城？

首先是基于我對市場(chǎng)的判斷，企業(yè)在下半場(chǎng)怎么做，而對我來(lái)說(shuō)也是一個(gè)自我調整，我很有興趣?！?/span>

簡(jiǎn)單三兩句，曹舟南說(shuō)出了促使自己在當下這一時(shí)間節點(diǎn)走上創(chuàng )業(yè)舞臺的原因。

在曹舟南看來(lái)，所謂上下半場(chǎng)，兩者之間根本差異在于側重點(diǎn)的不同。上半場(chǎng)基本特征體現為快節奏和浮躁，下半場(chǎng)則更注重產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)。

“在上半場(chǎng)，房地產(chǎn)幾乎歸到了賺快錢(qián)的行業(yè)里面，把地買(mǎi)來(lái)，快速開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、回籠。在這樣一個(gè)節奏下，很難真正沉下心來(lái)做產(chǎn)品品質(zhì)、做服務(wù)品質(zhì)?！?/span>

對于上半場(chǎng)的形容，曹舟南用了“粗糙”二字。在他的標準里，房地產(chǎn)產(chǎn)品打造分為三個(gè)層面：“在上半場(chǎng)里，房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)可以歸到制造業(yè)，制造房子。而我們需要反思的，也是制造行業(yè)最基本的一點(diǎn)，就是房子品質(zhì)做好了沒(méi)有？”

一個(gè)住宅項目中，房子的品質(zhì)無(wú)疑是曹舟南關(guān)注的首位，他甚至直言，如果連最基本的房子品質(zhì)都做不好，下半場(chǎng)可以考慮退場(chǎng)了。

除去居住屬性外，基礎配套則是曹舟南所說(shuō)的第二層。他指出，如今不少樓盤(pán)中，超市、餐飲等服務(wù)配套是不完善的。有的是沒(méi)有做好規劃，有些則是雖然已經(jīng)為這些基本配套預留出了物理空間，但在商家導入環(huán)節又出現了問(wèn)題。

曹舟南總結道，上半場(chǎng)對于房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻很大，但不得不承認的是，還有許多需要提升的地方。

“基本的品質(zhì)和配套都沒(méi)有滿(mǎn)足的情況下，去談提供健康、醫療、養老、教育服務(wù)更像是個(gè)口號。在這樣的形勢下，去討論產(chǎn)城的概念，無(wú)疑就有些遠了?！?/span>

至于第三個(gè)層面，則是要圍繞人的健康、醫療、養老、教育、文旅、運動(dòng)等方面的訴求去提供服務(wù)。

這三個(gè)層面，正是曹舟南想要在下半場(chǎng)中拓展的幾大方向。

停頓了一下，曹舟南接著(zhù)分析說(shuō)，在下半場(chǎng)，核心城市的建設指標越發(fā)稀缺，土地供應的不足也導致了中國房地產(chǎn)下半場(chǎng)定位發(fā)生了根本性的變化，未來(lái)房地產(chǎn)更多是城市為了引導新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)的配套手段。

在一定程度上印證曹舟南觀(guān)點(diǎn)的是，如今地產(chǎn)商們想要去拿地，一般會(huì )出現需要與教育、醫療、購物中心等內容綁定的情況。

“在下半場(chǎng)，如果沒(méi)有導入新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)的能力，企業(yè)想要拿到房地產(chǎn)用地是很難的?！?/span>

在曹舟南的理論體系中，如果說(shuō)上半場(chǎng)是以房地產(chǎn)為主導，先蓋房后導入相應的配套產(chǎn)業(yè)，那么下半場(chǎng)則是完全相反的概念，以產(chǎn)業(yè)為主，先導入產(chǎn)業(yè)再蓋房子作為配套，這正是曹舟南口中藍綠雙城存在的意義。

端起茶杯，曹舟南喝了口茶，繼而笑著(zhù)說(shuō)道：“既然看到了行業(yè)里的一些弊端和問(wèn)題，那我還是想要做一些事情的，我對藍綠雙城的未來(lái)充滿(mǎn)信心?！?/span>

藍綠顏色

從最早的綠城，到宋衛平的藍城，再到如今的藍綠雙城，每每提及公司名字時(shí)，曹舟南總不免被人問(wèn)起“藍綠”這一名字的由來(lái)。

是情懷？又或是借勢？曹舟南給出了第三種答案。

“當時(shí)我也跟宋總商量過(guò)，實(shí)際上我們想表達的是藍代表智慧、科技、未來(lái)；綠則代表了品質(zhì)、生態(tài)、理想?；谶@樣的定義，我們把公司取名叫藍綠雙城?！?/span>

曹舟南笑言：“很多人說(shuō)我取名藍綠雙城是不是想把藍城和綠城都包起來(lái)？其實(shí)不是這個(gè)意思?！?/span>

基于這一理念，藍綠雙城從名稱(chēng)中便表現出了自己有別于傳統地產(chǎn)商的一面。資料顯示，藍綠雙城的全稱(chēng)為“藍綠雙城科技集團有限公司”，聽(tīng)著(zhù)似乎和地產(chǎn)公司不太沾邊。在藍綠雙城旗下，目前共有19家子公司，具體包括了產(chǎn)業(yè)公司、科技公司、服務(wù)公司等。

“上半場(chǎng)出現的問(wèn)題，我要將它變成下半場(chǎng)藍綠雙城的價(jià)值。我們既然在此時(shí)此刻組建這樣的公司，目的就是將上半場(chǎng)的弊端變成下半場(chǎng)的亮點(diǎn)?！?/span>

不僅如此，曹舟南透露了自己對于藍綠雙城的定位：“我們肯定是要做全國性公司的?！钡@樣的定位也就意味著(zhù)，藍綠雙城不得不面對管理半徑很長(cháng)的難題。

“做全國性公司，這是沒(méi)辦法的事。我的戰略目標是很清楚的，下半場(chǎng)房地產(chǎn)的投資與開(kāi)發(fā)是分離的，所以我希望我把C端（開(kāi)發(fā)端）做得比較強、比較大?！?/span>

在規劃中，藍綠雙城未來(lái)3到5年內將會(huì )在全國結合區域布局十幾家具備有一級開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司、十余家甲級設計院以及十余家一級總包公司。

“在投資與開(kāi)發(fā)分離方面，我是老老實(shí)實(shí)做開(kāi)發(fā)端的，產(chǎn)品力、服務(wù)力才是我們的核心競爭能力?！?/span>

言語(yǔ)之中，曹舟南毫不掩飾自己對于藍綠雙城產(chǎn)品營(yíng)造能力的信心：“都是從老綠城這么多年走過(guò)來(lái)的，這是我們的看家本領(lǐng)。所以，產(chǎn)業(yè)端是我們目前主要突破的方向?！?/span>

基于掌舵者對于未來(lái)形勢的判斷，藍綠雙城正在積極尋求“以產(chǎn)業(yè)為導向、以地產(chǎn)為配套”之間的融合。據曹舟南透露，目前商談的就有一個(gè)項目，是某企業(yè)想打造一個(gè)智慧物流園區，由藍綠雙城去做住宅配套，“一定是先導入產(chǎn)業(yè)再做地產(chǎn)，未來(lái)將會(huì )是在產(chǎn)業(yè)端以運營(yíng)倒推配套?！?/span>

諸如此類(lèi)的合作中，藍綠雙城推崇“共建”模式，會(huì )與合作伙伴共同組建一個(gè)公司，從而可以產(chǎn)業(yè)落地為先導，實(shí)施共同開(kāi)發(fā)。在藍綠雙城的字典中，產(chǎn)業(yè)的范圍并不小，囊括了智能制造、現代農業(yè)、智慧教育、遠程醫療甚至是數字體育等。

曹舟南揮了揮手，調侃道：“什么黃金時(shí)代、白銀時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，下半場(chǎng)必須把產(chǎn)業(yè)做好，獲得運營(yíng)收入，這才是可持續的，盈利模式已經(jīng)發(fā)生了根本性轉變?！?/span>

對此，曹舟南為藍綠雙城提出了一個(gè)“雙開(kāi)發(fā)商”的新穎說(shuō)法。傳統開(kāi)發(fā)商是物理開(kāi)發(fā)商，包括做規劃、設計、營(yíng)造的。而藍綠雙城則提出，在傳統的物理開(kāi)發(fā)、規劃設計的基礎上再做一層數字規劃，名為“數字開(kāi)發(fā)商”。

“數字開(kāi)發(fā)商圍繞的核心是科技、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)，比如說(shuō)5G，比如說(shuō)機器人，這是和藍綠雙城中的藍字相對應的?！?/span>

未來(lái)邊界

不管是對行業(yè)，對共建，還是對公司的定位，都能看出曹舟南深耕行業(yè)數十載的經(jīng)驗。相比起他的個(gè)人履歷而言，藍綠雙城則有些過(guò)于年輕了。

2019年1月20日，藍綠雙城召開(kāi)戰略合作簽約儀式正式宣布成立，至今才剛剛過(guò)去半年時(shí)間。曹舟南顯然是有備而來(lái)：“發(fā)布會(huì )時(shí)全國推送到我們這里已經(jīng)差不多有200個(gè)項目，如今項目庫里數量已經(jīng)接近500個(gè)了?！?/span>

曹舟南很滿(mǎn)意，待后續將產(chǎn)業(yè)板塊業(yè)務(wù)完整落地，藍綠雙城的項目?jì)鋽盗款A計將超過(guò)一千個(gè)。

“當下這種大環(huán)境里當然有挑戰，但是因為人們對美好生活的向往，實(shí)際上我們還是有很大的空間去做很多事的?！毖哉Z(yǔ)之中，曹舟南對于藍綠雙城未來(lái)邊界的“野心”不小。

不過(guò)，他也同樣承認，藍綠雙城如今仍是屬于一家“創(chuàng )業(yè)型公司”。因此，藍綠雙城與大公司相比不免少了一絲家底，但也沒(méi)有太多包袱，藍綠雙城多出了一份輕盈。輕盈，也是藍綠雙城的輕資產(chǎn)模式的特色之一。

“船大難掉頭，而我們則是輕裝上陣。按照我們的做事方式，公司實(shí)力與核心競爭力一定是每年不斷提升的?！辈苤勰厦靼?，如今自己想要在行業(yè)中做出突破，必然需要打造屬于自己的核心競爭力。

“我們下一步的關(guān)鍵是要團隊把新的商業(yè)模式創(chuàng )建起來(lái)，包括未來(lái)社區、城市有機更新等?！?/span>

說(shuō)到這，曹舟南臉色舒展，表?yè)P自己的團隊在這一點(diǎn)上做得很好，都是以一種創(chuàng )業(yè)的心態(tài)在拼。

雖然是公司創(chuàng )立者，但曹舟南并不喜歡被人稱(chēng)為“老板”?！拔业墓煞?，哪是什么老板?！辈苤勰辖榻B說(shuō)，公司平時(shí)開(kāi)會(huì )大家都是暢所欲言，沒(méi)有職位大小，只有對錯，誰(shuí)有道理最后就聽(tīng)誰(shuí)的。

與合伙理念類(lèi)似，曹舟南還在原來(lái)代建的基礎上提出了藍綠雙城的另一個(gè)業(yè)務(wù)模式——“共建”。

他表示，自己希望未來(lái)打造一個(gè)平臺生態(tài)的概念，融合各種好的資源促成一個(gè)項目：“現在我們的項目以小股操盤(pán)為主，一般會(huì )投20%到30%。當然也有一部分是代建，不過(guò)未來(lái)也要改，不是傳統收費模式，而是核定并收取一些人員的基礎費后進(jìn)行市場(chǎng)對賭?！?/span>

在曹舟南的規劃中，藍綠雙城今年將會(huì )落地30個(gè)項目，明年后年預計都能比上一年翻一倍。這樣的速度，給曹舟南及團隊帶來(lái)的壓力無(wú)疑是巨大的，他坦言，自己已經(jīng)開(kāi)始在控制公司的發(fā)展速度了。

對于一家初創(chuàng )公司而言，控制發(fā)展速度的做法讓人不解。繼續追問(wèn)下，曹舟南解釋道：“因為我們每個(gè)項目都只能成功不能失敗?！?/span>

“每個(gè)項目都需要經(jīng)過(guò)多次會(huì )議討論，制定目標。有幾個(gè)小鎮項目，甚至光是規劃討論就進(jìn)行了十幾輪?！?/span>

“我對這個(gè)是很偏執的，但不偏執就達不到目標?！辈苤勰闲χ?zhù)說(shuō)，自己在工作時(shí)是非常認真的，因為絕不允許有達不到目標的情況出現。

雖然已經(jīng)年過(guò)五十，但言語(yǔ)中依然不難看出曹舟南個(gè)性堅韌與做事堅決。而他自己也承認，這樣的性格與自己從小在海邊長(cháng)大有著(zhù)密切關(guān)系：“從小看著(zhù)海長(cháng)大，也就學(xué)會(huì )了看得更遠一點(diǎn)?！?/span>

不僅如此，曹舟南在處理個(gè)人感情與工作之間關(guān)系時(shí)同樣十分堅決。他介紹說(shuō)，在創(chuàng )業(yè)過(guò)程中，不少人是自己共事了10年以上的老伙伴。但如果這個(gè)人不夠努力，對待工作不認真，自己仍會(huì )狠心趕人，“工作是工作，公司不是我一個(gè)人的?！?/span>

不得不承認的是，對于一個(gè)已歷經(jīng)行業(yè)眾生百態(tài)的人而言，還依然能保持創(chuàng )業(yè)的激情，實(shí)屬難能可貴。

訪(fǎng)談臨近結束時(shí)，曹舟南解釋自己依然保持激情的原因：“或許是因為我有鈍感力吧，看到困難就會(huì )想著(zhù)解決它，也不會(huì )因此而喪失信心?！?/span>

他舉起杯子，打了個(gè)比方：“就像這杯茶，我明明知道是勾兌的，但我照樣能喝得很香?！?/span>

以下為觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對藍綠雙城科技集團有限公司董事長(cháng)曹舟南先生的專(zhuān)訪(fǎng)實(shí)錄：

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：接近50歲再創(chuàng )業(yè)，為什么您愿意擔這個(gè)風(fēng)險？

曹舟南：中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到下半場(chǎng)，所謂的下半場(chǎng)是城鎮化率已經(jīng)接近60%，一部分城市的城市化率已經(jīng)達到70%左右。上半場(chǎng)和下半場(chǎng)的根本差異就是，上半場(chǎng)的時(shí)候，中國房地產(chǎn)在各級政府領(lǐng)導下，開(kāi)發(fā)商各自發(fā)揮自己在產(chǎn)品營(yíng)造、開(kāi)發(fā)、服務(wù)方面的基本能力，

房地產(chǎn)對中國城鎮化的貢獻是不可替代的。一些主要城市的城市建設是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始的，房地產(chǎn)在城市建設和城市化的貢獻，包括房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟的貢獻，是不可否定的。

但是上半場(chǎng)的基本特征，就是房地產(chǎn)行業(yè)幾乎歸到了賺快錢(qián)的產(chǎn)業(yè)里面，把地買(mǎi)來(lái)，快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售、快速回籠，所以在上半場(chǎng)在這么一個(gè)基本節奏和基本表象情況下，走得比較浮躁，真正沉下心來(lái)做產(chǎn)品品質(zhì)、做服務(wù)品質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不多。

現在回過(guò)頭看，上半場(chǎng)確實(shí)是做得比較粗糙，走得比較粗獷。我們不要說(shuō)比較遙遠的小鎮，也不要說(shuō)產(chǎn)城的概念，就是在廣州、杭州這樣的城市，市中心的純住宅項目，比如客戶(hù)買(mǎi)了房子，生活基本的訴求、服務(wù)配套里面，這方面做得非常健康的不多。

作為開(kāi)發(fā)商角度講，可能?chē)@基本生活配套留出了物理空間，但導入安排有很多的問(wèn)題。

從這個(gè)角度來(lái)看，上半場(chǎng)還有很多需要提升的地方，更不要說(shuō)去做其它更高大上的方面，例如圍繞健康、醫療、養老、教育、文旅、運動(dòng)展開(kāi)的一系列服務(wù)。

上半場(chǎng)應該說(shuō)這個(gè)行業(yè)有貢獻，但是還有很大的提升空間。我們由此可以推導，做這個(gè)產(chǎn)業(yè)的，因為做的是商品，房子就是商品，不是自給自足的，是要賣(mài)的，甚至可以把房地產(chǎn)行業(yè)也歸到制造業(yè)，既然是做制造業(yè)，是生產(chǎn)產(chǎn)品的，首先產(chǎn)品品質(zhì)一定是要得到非常好的保障。

生產(chǎn)房子的把產(chǎn)品的品質(zhì)做好了沒(méi)有？這是最基本的訴求。如果連這個(gè)都做不好，我認為作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商，作為專(zhuān)門(mén)生產(chǎn)房子的開(kāi)發(fā)商，連基本產(chǎn)品都做不好的話(huà)，在下半場(chǎng)應該考慮退場(chǎng)了。

產(chǎn)品品質(zhì)做得不錯的，我們也不好高騖遠，就圍繞基本生活的需求，服務(wù)內容做到了嗎？如果這個(gè)沒(méi)做到位，我認為也可以考慮下半場(chǎng)退場(chǎng)，這個(gè)基本服務(wù)做到位的真的不多。

第三個(gè)層面，要圍繞人的健康、醫療、養老、教育等方面的訴求，甚至包括文化、旅游、運動(dòng)等，圍繞人的本身展開(kāi)一系列配套服務(wù)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)，這個(gè)能力具不具備？

我想表達的意思就是，房地產(chǎn)進(jìn)入了下半場(chǎng)，下半場(chǎng)有幾個(gè)特征：第一，核心城市的建設指標極為稀缺，廣州也好、杭州也好，城市化率已經(jīng)到70%左右了，剩下的建設指標是非常稀缺的，假設拿到了建設用地，首先要滿(mǎn)足兩大塊的需求，一是新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)的建設需要，二是基礎設施建設的指標問(wèn)題。

第二，城市功能重新布局，包括教育、學(xué)校、醫院的布局，包括政府服務(wù)資源的布局，新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)的建設用地，城市建設框架所需要的用地占到絕大部分。城市化到70%左右以后，剩下的地已經(jīng)很少了，這些地里面要發(fā)展新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)，剩下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地已經(jīng)不多了。

中國房地產(chǎn)下半場(chǎng)定位發(fā)生了根本性變化，房地產(chǎn)不過(guò)是配套而已，是為了引導新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)的配套。

上半場(chǎng)房地產(chǎn)是主導，提升了城市化率，下半場(chǎng)房地產(chǎn)是配套，是為了新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)導入以后，有人口來(lái)了以后的一個(gè)配套。

從這里導出第二個(gè)結論，下半場(chǎng)沒(méi)有新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)導入能力，想要拿到房地產(chǎn)用地很難。

所以我說(shuō)粗獷、粗放有它的道理，有幾家開(kāi)發(fā)商在認認真真做研究？今天大家都去舉牌，拿到今天的高地價(jià)，博取明天的高房?jì)r(jià)，未來(lái)再用這種模式與行業(yè)進(jìn)步的方向不相一致，不用再說(shuō)什么黃金時(shí)代、白銀時(shí)代。

這個(gè)時(shí)候為什么要做藍綠雙城？一是基于我對中國房地產(chǎn)上半場(chǎng)和下半場(chǎng)的判斷，在下半場(chǎng)怎么做？對我來(lái)說(shuō)也是一個(gè)自我調整，我很有興趣。第二是為了我的團隊，第三是一種社會(huì )責任。

現在社會(huì )老齡化非常嚴重，再比如說(shuō)新畢業(yè)的大學(xué)生，農村里的一些孩子，他們的父母親舉債給他們讀書(shū)，供他們大學(xué)畢業(yè)，到了新的城市，他們的生活成本很高，房子根本買(mǎi)不起，我們有沒(méi)有可能創(chuàng )造條件，讓本科畢業(yè)生三年內買(mǎi)得起房子？

我們可以提供青年公寓，單套總價(jià)控制在60萬(wàn)到80萬(wàn)，30%首付。我們現在做的養老公寓，也是在跟優(yōu)秀企業(yè)合作。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：青年公寓跟目前這些長(cháng)租公寓有什么區別？

曹舟南：最近有沒(méi)有關(guān)注，很多大房企關(guān)于長(cháng)租公寓的戰略做了很大調整。這個(gè)事情很簡(jiǎn)單，從三四年前開(kāi)始涉足這個(gè)領(lǐng)域，當時(shí)我做了好幾個(gè)模型，當時(shí)推演出來(lái)只有工業(yè)用地、廠(chǎng)房，政府統一改成長(cháng)租公寓，這是可以做的。

招拍掛的地來(lái)做長(cháng)租公寓，像杭州平均回報在2.5%，覆蓋不了財務(wù)費用，銀行基準貸款都是4.75%，所以做得越多虧得越多。

藍綠雙城在去年下半年組建，為什么要組建？我考慮到方方面面的東西，剛才已經(jīng)談到了，怎么組建？在下半場(chǎng)，在此時(shí)此刻組建藍綠雙城科技集團，為什么取藍綠雙城呢？

外面理解有藍城、綠城，實(shí)際上很多人這樣理解也很正常，當時(shí)也是跟宋總一起商量過(guò)，實(shí)際上我們當時(shí)更多想表達的是，藍代表智慧、科技、未來(lái)、，綠代表品質(zhì)、生態(tài)、理想。

基于這樣的定義，我們把公司取名叫“藍綠雙城”。很多人說(shuō)叫“藍綠雙城”，是不是想把藍城和綠城都包起來(lái)？其實(shí)不是這個(gè)意思。

我們叫藍綠雙城科技集團，現在下面有19家公司，包括產(chǎn)業(yè)公司、科技公司、服務(wù)公司等等。針對中國房地產(chǎn)上半場(chǎng)出現的問(wèn)題，要變成下半場(chǎng)藍綠雙城的價(jià)值。我們既然在此時(shí)此刻組建這樣的公司，一定要變成下半場(chǎng)的價(jià)值點(diǎn)。

今年1月20日開(kāi)了戰略合作簽約儀式，當時(shí)儀式結束，印象中我們接收到的項目信息接近200個(gè)。第二波是到了今年4月份拿到舟山項目以后，然后是杭州市中心打鐵關(guān)這個(gè)項目落地，到現在儲備項目信息接近500個(gè)。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：速度很快。

曹舟南：把后面的產(chǎn)業(yè)這一塊落地了，儲備項目信息相信會(huì )超過(guò)上千個(gè)。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這樣的管理半徑很痛苦。

曹舟南：這沒(méi)辦法，只要做全國性公司，肯定是管理半徑很長(cháng)。藍綠雙城組建，戰略目標是很清楚的，就是基于對下半場(chǎng)房地產(chǎn)表現的這個(gè)行業(yè)的特征，特別是投資與開(kāi)發(fā)相分離，所以我希望在C端（開(kāi)發(fā)端）做得比較強、比較大。

在3-5年里面，我們設想可能會(huì )在全國布局十幾家一級開(kāi)發(fā)資質(zhì)公司，甲級設計院也有十幾家，甚至一級總包也有十幾家。在投資與開(kāi)發(fā)分離方面，老老實(shí)實(shí)做開(kāi)發(fā)端，做C端；投資端是主要合作方去完成，而且投資端一定不是我們的核心競爭力。

因為從傳統角度來(lái)講，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的營(yíng)造能力，產(chǎn)品力、服務(wù)里，是我們的核心競爭能力。所以C端的能力建設里面，這是當下我們最主要的方向。

我們正在全國布局，現在在浙江有一級開(kāi)發(fā)企業(yè)，馬上要在廣州、在深圳落地，然后在北京、山東、武漢這些大的區域配置一級開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，配置甲級設計院，配置一級總包資質(zhì)單位。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：不會(huì )自己全包來(lái)做？

曹舟南：對，現在我們這個(gè)都解決了。所以我說(shuō)把上半場(chǎng)的弊端要變成下半場(chǎng)的價(jià)值端。

這是大的戰略，希望下半場(chǎng)做到C端。產(chǎn)品營(yíng)造我不擔心，這是我們的看家本領(lǐng)，服務(wù)端也不擔心，剩下的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)端。下半場(chǎng)如果沒(méi)產(chǎn)業(yè)整合能力，照樣得退場(chǎng)，所以產(chǎn)業(yè)端目前比較重要。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：產(chǎn)業(yè)的壓力蠻大，很難做。

曹舟南：現在我們把哈工大、浙大、中科院、中國美院這些高校體系組合過(guò)來(lái)，然后是科研院所、頭部企業(yè)都整合起來(lái)，已經(jīng)有80幾項產(chǎn)業(yè)資源匯聚在這里。

今后如果需要導入產(chǎn)業(yè)，我們肯定歡迎。既然要導入產(chǎn)業(yè)，就要配置一定的居住產(chǎn)品開(kāi)發(fā)或者其它產(chǎn)品，現在市場(chǎng)上講得比較多的叫產(chǎn)城結合。

未來(lái)在產(chǎn)業(yè)端以運營(yíng)倒推配套，原來(lái)開(kāi)發(fā)商更多是以空間安排為主，不管后面的運營(yíng)，下半場(chǎng)更重要的是導入產(chǎn)業(yè)、導入運營(yíng)。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：運營(yíng)是非常大的難題。

曹舟南：從我們現在的情況來(lái)看，這個(gè)方面完全可以做起來(lái)。我們建的是一個(gè)平臺生態(tài)的概念，讓最好的資源、最優(yōu)的資源一起來(lái)做這個(gè)事情。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：藍綠雙城一個(gè)根本的不同，是做一個(gè)生態(tài)，大家共同來(lái)做？

曹舟南：沒(méi)有產(chǎn)業(yè)導入一定不要做，現在還是在過(guò)渡期，我們跟其它企業(yè)不一樣。有些已經(jīng)是上市公司，有些已經(jīng)很大了，有500億凈資產(chǎn)，哪怕一年虧50億，也可以撐10年。

很多企業(yè)現在還能撐下去，能檢漏一塊地就可以補充一點(diǎn)。一個(gè)行業(yè)、一個(gè)產(chǎn)業(yè)如果見(jiàn)頂了，或者叫紅海，這種情況下就別做了。在紅海里面要找到藍海，必須有新的商業(yè)模式，必須引入產(chǎn)業(yè)。

上半場(chǎng)賺快錢(qián)，下半場(chǎng)開(kāi)發(fā)收益、投資收益是薄利，但是要在這個(gè)行業(yè)里面獲取相應的利潤，必須把產(chǎn)業(yè)做好，獲得運營(yíng)收入，這才是可持續的。

盈利模式已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉變，在商業(yè)模式上必須創(chuàng )新。還是玩命拿高地價(jià)，以博取高房?jì)r(jià)，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，這種商業(yè)模式很難再走遠。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：雙開(kāi)發(fā)商怎么說(shuō)？

曹舟南：傳統的開(kāi)發(fā)商是物理開(kāi)發(fā)商，是造房子的，做規劃、設計、營(yíng)造的，現在增加了“數字開(kāi)發(fā)商”，圍繞科技、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)。數字開(kāi)發(fā)商在傳統的物理開(kāi)發(fā)、規劃設計的基礎上再做一層數字規劃。

比如說(shuō)5G，我們可以植入進(jìn)來(lái)，今后很多的工作都是由機器人代替，現在好多保安都是用機器人替代了，保潔也有好多是機器人代替了，可以大幅降低人工成本。

所以數字開(kāi)發(fā)包括科技服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)，相關(guān)的服務(wù)內容都要由數字規劃來(lái)完成，今后數字化的概念徹底打開(kāi)。

這個(gè)雙開(kāi)發(fā)商的概念跟藍綠兩個(gè)字是對應起來(lái)的，數字開(kāi)發(fā)商對應的是“藍”，”綠”對應的是物理開(kāi)發(fā)商。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很有深意。

曹舟南：我們的性格是要么不做，要做就做最好，所以一定要有新的商業(yè)模式，一定要創(chuàng )造價(jià)值，不能創(chuàng )造價(jià)值就別做了，賺兩塊錢(qián)有意思嗎？那還不如留點(diǎn)時(shí)間去周游世界。

藍綠雙城創(chuàng )建的時(shí)間也不長(cháng)，儲備項目庫有500多個(gè)，核心競爭力是什么？因為任何一個(gè)公司，任何一個(gè)企業(yè)，任何一個(gè)組織，一定要有核心競爭力。沒(méi)有核心競爭力，商業(yè)模式不能成立，盈利模式也不能成立。當然，盈利對我們來(lái)說(shuō)不重要，現在關(guān)鍵是要團隊把新的商業(yè)模式創(chuàng )建起來(lái)。

關(guān)于未來(lái)社區，現在我們在大面積的推，包括廣州白云區準備做一個(gè)城市更新項目，會(huì )植入未來(lái)社區的概念進(jìn)去，九大場(chǎng)景全部體現出來(lái)，未來(lái)會(huì )完全不一樣。

另外，就是我們現在在做的城市有機更新，這是一個(gè)生態(tài)的關(guān)系。美麗鄉村建設方面，我們找了三個(gè)地方，青田、桐廬和慈溪。

美麗鄉村我們也會(huì )做，但是美麗鄉村還在探索發(fā)展模式，目前主要是做公益事業(yè)。

美麗鄉村基本的要求，除了漂亮的規劃和建筑，暢通交通以外，關(guān)鍵是人要導入進(jìn)去。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有責任感。

曹舟南：現在進(jìn)入下半場(chǎng)，必須要有社會(huì )責任，否則就別做了，不是簡(jiǎn)單賺錢(qián)的問(wèn)題。

這一點(diǎn)我們團隊非常好，一直以創(chuàng )業(yè)的心態(tài)，我們這里除了我是董事長(cháng)，還有一個(gè)總經(jīng)理，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)班子，都是叫創(chuàng )始合伙人。

大家暢所欲言，有情緒、有不同意見(jiàn)都敞開(kāi)談，沒(méi)有職務(wù)大小，都是誰(shuí)對誰(shuí)錯的問(wèn)題，最后聽(tīng)對的，“道理“最大。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在傳統的代建模式上，您怎么看？

曹舟南：傳統代建方面我最重視的是資本代建，因為資金量是無(wú)限的，只要做成功一個(gè)資本代建，別人都會(huì )讓您來(lái)代建?，F在都是做的存量，存量是有限的，2009年我和宋衛平先生創(chuàng )立代建模式至今10年，存量已經(jīng)消化得差不多了。

資本代建實(shí)際上形成一種市場(chǎng)對賭概念，所以我說(shuō)是無(wú)窮大?，F在藍綠雙城提出來(lái)小股操盤(pán)，有好的項目，我們現在一般是投20%到30%，同股同權，大家捆綁在一起。

一般性的土地，我們除了股權合作以外，剩下還有超額獎勵，這是大家都愿意的?，F在我們的項目以小股操盤(pán)為主，當然也有一部分代建。代建也要改，不是這種收費模式，核定好基礎人員的基礎費是多少錢(qián)，剩下的就是市場(chǎng)對賭。

明年必須把產(chǎn)品擺出來(lái)，只有項目落地了，才能不斷地提純，這是我們的一個(gè)商業(yè)模式。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這個(gè)夢(mèng)想很大。

曹舟南：所以我在行業(yè)出現這種情況下還要做這個(gè)公司，第一是自己想做點(diǎn)事情，第二是為這個(gè)行業(yè)，第三是為團隊。

看到了行業(yè)的一些弊端和問(wèn)題，想著(zhù)還是要做一些事情，我對藍綠雙城的未來(lái)充滿(mǎn)信心。做好一個(gè)企業(yè)，特別是在中國這種大環(huán)境下當然有挑戰，但是我們還有很大的空間做很多事。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：曹總換了一個(gè)身份，自己是老板，感覺(jué)有什么不一樣？

曹舟南：我不喜歡大家叫我老板，我們本身就是一個(gè)創(chuàng )始合伙人機制，我的股份也不是太多。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：只能說(shuō)當領(lǐng)頭人。

曹舟南：現在我們的訴求不一樣，更多的是希望為客戶(hù)、為城市、為社會(huì )真正做好事情。所以我老是說(shuō)，公司的能力建設、核心競爭力建設，這是最關(guān)鍵的問(wèn)題。

按照我們的性格和基本做事的方式，一定是每年都會(huì )不斷地提升。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：萬(wàn)一出現了很大的波折，萬(wàn)一失敗怎么辦？

曹舟南：理論上今年應該會(huì )落地項目30個(gè)，明年估計會(huì )翻倍，后年可能再翻倍。項目庫里有很多的項目，我還在控制速度，為什么控制速度呢？

開(kāi)創(chuàng )始合伙人會(huì )議的時(shí)候，講得最多的是每個(gè)項目根據既定目標、戰略，只能成功不許失敗。

在內部管理方面，在行業(yè)里面，我的形象是嚴肅、嚴謹的。因為不執著(zhù)、不偏執就達不成目標。

基于行業(yè)里有一定的影響力，大家的認可度，你推出來(lái)的東西，如果達不到目標，那是絕對不允許的。

包括幾個(gè)大的小鎮項目，規劃討論已經(jīng)十幾輪了，要么不做，要做就必須是具有引爆點(diǎn)，不是這么簡(jiǎn)單的。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您有時(shí)間分配給家人嗎？

曹舟南：沒(méi)有時(shí)間，今天早上在給我排日程，禮拜六有四件事情撞了，禮拜天開(kāi)一整天的會(huì )，上午是產(chǎn)城結合的會(huì )議，現在很多產(chǎn)業(yè)公司都在跟我們談怎么合作的問(wèn)題。禮拜天下午還有其他安排，我說(shuō)一個(gè)禮拜哪怕讓我休息半天都好。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么鍛煉，怎么解壓？

曹舟南：我最近想，再遲睡覺(jué)也要早上6點(diǎn)起來(lái)跑4公里左右，昨天晚上我到家快12點(diǎn)了，然后又跑步跑了十來(lái)公里。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您是杭州人嗎？

曹舟南：舟山人，海邊上的。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：曹總的性格不是很像江浙人。

曹舟南：跟海邊長(cháng)大有關(guān)系，從小看著(zhù)海長(cháng)大，應該也有好處。一望無(wú)際的太平洋在家門(mén)口，可以看得遠一點(diǎn)，想得開(kāi)一點(diǎn)，心胸寬一點(diǎn)，講得好聽(tīng)就是格局高一點(diǎn)，另外一方面就是從小看到臺風(fēng)這種惡劣的天氣。

我有一點(diǎn)自以為處理得比較好，就是個(gè)人感情跟工作關(guān)系處理得比較恰當。

像這次藍綠雙城創(chuàng )業(yè)的過(guò)程中，很多是跟我共事10年以上的老團隊，核心層里面很重要的高管犯了錯誤，我也痛下決心處理了。雖然我們是這么多年的老朋友，但是對工作不認真，或者說(shuō)不努力，或者說(shuō)完成不了目標任務(wù)，對不起，你就得離開(kāi)崗位。

工作是工作，這個(gè)公司不是我一個(gè)人的。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您真下得去手？

曹舟南：下得去手，工作我會(huì )非常嚴格，批評也很?chē)?，但是涉及到個(gè)人實(shí)際利益，比如說(shuō)獎金問(wèn)題、薪酬問(wèn)題、晉升問(wèn)題，這些方面我會(huì )分開(kāi)。

這件事情為什么沒(méi)做好？我會(huì )分析，確實(shí)是的價(jià)值觀(guān)問(wèn)題、意識問(wèn)題，我們就不能共事。如果是因為失誤，或者是要求高了一些，不影響他的獎金、晉升，但是也會(huì )提出非常嚴肅的批評。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：雖然說(shuō)利潤不是第一訴求，那資金會(huì )遇到問(wèn)題嗎？

曹舟南：這也是奇跡，藍綠雙城作為創(chuàng )業(yè)公司，現在浙江省一些著(zhù)名企業(yè)都投了基金給到藍綠雙城。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：還是您的品牌效應。

曹舟南：包括金融系統也給了很大的支持，資金現在不是最大的問(wèn)題，而且我們在重投項目里面會(huì )很謹慎。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：曹總很不容易，還能保持創(chuàng )業(yè)的激情，這一點(diǎn)很難。

曹舟南：這取決于鈍感力。鈍感力是什么意思？明明知道這杯茶是勾兌的，我照樣喝得很香。

目前我們很多事情處于這么一個(gè)狀態(tài)，特別是社會(huì )現狀，如果嫌棄這杯茶是勾兌過(guò)的，你不喝，那就什么都不要做了。

做事業(yè)的人必須要有鈍感力，會(huì )看到方方面面負能量的事情那么多，一定要有鈍感力，看到不好的方面，照樣要去順應這個(gè)環(huán)節。

當你有本事了，去參與解決它，這是應該做的。但是反過(guò)來(lái)講，也不要因此喪失信心，不要因此頹廢，所以鈍感力是很重要的。

青年領(lǐng)袖：寄予厚望的地產(chǎn)新力量，在如初興奮和激動(dòng)的時(shí)代，思索未來(lái)，回歸理性。